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楊柳青教學歷程網站 - 都市計畫與設計 - 都市更新條例重點 |
| 都市更新條例重點都市計畫與設計：都市更新主題重點 一、更新地區劃定方式： （一）優先劃定更新地區：有下列各款情形之一者，直轄市、縣（市）主管機關得優先劃定為更新地區：（第六條） 1、建築物窳陋且非防火構造或鄰棟間隔不足，有妨害公共安全之虞。 2、建築物因年代久遠有傾頹或朽壞之虞、建築物排列不良或道路彎曲狹小，足以妨害公共交通或公共安全。 3、建築物未符合都市應有之機能。 4、建築物未能與重大建設配合。 5、具有歷史、文化、藝術、紀念價值，亟須辦理保存維護。 6、居住環境惡劣，足以妨害公共衛生或社會治安。 （二）迅行劃定更新地區：有下列各款情形之一時，直轄市、縣（市）主管機關應視實際情況，迅行劃定更新地區；並視實際需要訂定或變更都市更新計畫： 1、因戰爭、地震、火災、水災、風災或其他重大事變遭受損壞。 2、為避免重大災害之發生。 3、為配合中央或地方之重大建設 前項更新地區之劃定或都市更新計畫之擬定、變更，上級主管機關得指定該管直轄市、縣（市）主管機關限期為之，必要時並得逕為辦理。（第七條） 二、實施都市更新事業三種方式： （一）經劃定應實施更新之地區，直轄市、縣 (市) 主管機關得自行實施或經公開評選程序委託都市更新事業機構、同意其他機關 (構) 為實施者，實施都市更新事業。 其依第七條第一項（迅行劃定更新地區）劃定之都市更新地區，並得由直轄市、縣 (市) 主管機關合併數相鄰或不相鄰之更新單元實施之。 依第七條第二項規定由上級主管機關逕為劃定應實施更新之地區，其都市更新事業之實施，上級主管機關得準用前項規定辦理。（第九條） （二）經劃定應實施更新之地區，其土地及合法建築物所有權人得就 主管機關劃定之更新單元，或依所定「更新單元劃定基準」自行劃定更新單元， 舉辦公聽會，擬具事業概要，連同公聽會紀錄， 申請當地直轄市、縣（市）主管機關核准， 自行組織更新團體實施該地區之都市更新事業，或委託都市更新事業機構為實施者實施之。（第十條） 前項之申請，應經該更新單元範圍內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過十分之一，並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過十分之一之同意；其同意比例已達第二十二條規定者，得免擬具都市更新事業概要，並依第十五條及第十九條規定，逕行擬具都市更新事業計畫辦理。 （三）未經劃定應實施更新之地區，土地及合法建築物所有權人為促進其土地再開發利用或改善居住環境，得依主管機關所定更新單元劃定基準，自行劃定更新單元，依前條規定，申請實施該地區之都市更新事業。（第十一條） 三、權利變換之定義及運作原則 （一）權利變換：（第三條） 係指更新單元內重建區段之 土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人或實施者， 提供土地、建築物、他項權利或資金， 參與或實施都市更新事業，於都市更新事業計畫實施完成後， 按其更新前權利價值及提供資金比例， 分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金。 （二）運作原則 1、實施者擬具權利變換計畫，作為實施依據。（第廿九、廿九之一、卅二條） 第二十九條 以權利變換方式實施都市更新時，實施者應於都市更新事業計畫核定發布實施後擬具權利變換計畫，依第十九條規定程序辦理審議、公開展覽、核定及發布實施等事項；變更時，亦同。但必要時，權利變換計畫之擬訂報核，得與都市更新事業計畫一併辦理。 2、由參與者共同負擔公共設施用地、實施費用。（第卅條） 第三十條 實施權利變換時，權利變換範圍內供公共使用之道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園、廣場、綠地、停車場等七項用地，除以各該原有公共設施用地、未登記地及得無償撥用取得之公有道路、溝渠、河川等公有土地抵充外，其不足土地與工程費用、權利變換費用、貸款利息、稅捐、管理費用及都市更新事業計畫載明之都市計畫變更負擔、申請各項建築容積獎勵及容積移轉所支付之費用，經各級主管機關核定後，由權利變換範圍內之土地所有權人按其權利價值比例共同負擔，並以權利變換後應分配之土地及建築物折價抵付；其應分配之土地及建築物因折價抵付致未達最小分配面積單元時，得改以現金繳納。 3、由參與者分配更新後建築物及其土地。（第卅一條） 第三十一條 權利變換後之土地及建築物扣除前條規定折價抵付共同負擔後，其餘土地及建築物依各宗土地權利變換前之權利價值比例，分配與原土地所有權人。 4、對於不願或無法參與者，給予現金補償。（第卅一條） 第三十一條 但其不願參與分配或應分配之土地及建築物未達最小分配面積單元，無法分配者，得以現金補償之。 5、所有權以外之權利人可獲得現金補償或參與權利變換。（第卅七~四十一條） （1）租賃契約終止補償 第三十七條 權利變換範圍內出租之土地及建築物，因權利變換而不能達到原租賃之目的者，租賃契約終止，承租人並得依下列規定向出租人請求補償。但契約另有約定者，從其約定： 一、出租土地係供為建築房屋者，承租人得向出租人請求相當一年租金之補償，所餘租期未滿一年者，得請求相當所餘租期租金之補償。 二、前款以外之出租土地或建築物，承租人得向出租人請求相當二個月租金之補償。 權利變換範圍內出租之土地訂有耕地三七五租約者，應由承租人選擇依第三十九條或耕地三七五減租條例第十七條規定辦理，不適用前項之規定。 （2）地役權消滅之補償 第三十八條 權利變換範圍內設定地役權之土地，該地役權消滅。 前項地役權之設定為有償者，地役權人得向土地所有權人請求相當補償；補償金額如發生爭議時，準用第三十二條規定辦理。 （3）合法建物、地上權、永佃權、耕地三七五租約之協議消滅或參與分配 本辦法所稱權利變換關係人，係指依本條例第三十九條規定辦理權利變換之合法建築物所有權人、地上權人、永佃權人及耕地三七五租約承租人。（都市更新權利變換實施辦法第2條） 第三十九條 權利變換範圍內合法建築物及設定地上權、永佃權或耕地三七五租約之土地，由土地所有權人及合法建築物所有權人、地上權人、永佃權人或耕地三七五租約之承租人於實施者擬定權利變換計畫前，自行協議處理。 前項協議不成，或土地所有權人不願或不能參與分配時，由實施者估定合法建築物所有權之權利價值及地上權、永佃權、或耕地三七五租約價值，於土地所有權人應分配之土地及建築物權利範圍內，按合法建築物所有權、地上權、永佃權或耕地三七五租約價值占原土地價值比例，分配予各該合法建築物所有權人、地上權人、永佃權人或耕地三七五租約承租人，納入權利變換計畫內。其原有之合法建築物所有權、地上權、永佃權或耕地三七五租約消滅或終止。 土地所有權人、合法建築物所有權人、地上權人、永佃權人或耕地三七五租約承租人對前項實施者估定之合法建築物所有權之價值及地上權、永佃權或耕地三七五租約價值有異議時，準用第三十二條規定辦理。 第二項之分配，視為土地所有權人獲配土地後無償移轉；其土地增值稅準用第四十六條第三款規定減徵並准予記存，由合法建築物所有權人、地上權人、永佃權人或耕地三七五租約承租人於權利變換後再移轉時，一併繳納之。 （4）抵押權、典權或限制登記之協議消滅 第四十條 權利變換範圍內土地及建築物經設定抵押權、典權或限制登記，除自行協議消滅者外，由實施者列冊送請各級主管機關囑託該管登記機關，於權利變換後分配土地及建築物時，按原登記先後，登載於原土地或建築物所有權人應分配之土地及建築物；其為合併分配者，抵押權、典權或限制登記之登載，應以權利變換前各宗土地或各幢（棟）建築物之權利價值，計算其權利價值。 土地及建築物依第三十一條第三項及第三十六條第二項規定辦理補償時，其設有抵押權、典權或限制登記者，由實施者在不超過原土地或建築物所有權人應得補償之數額內，代為清償、回贖或提存後，消滅或終止，並由實施者列冊送請各級主管機關囑託該管登記機關辦理塗銷登記。 （5）舊違章建築戶處理 第四十一條 權利變換範圍內占有他人土地之舊違章建築戶處理事宜，由實施者提出處理方案，納入權利變換計畫內一併報核；有異議時，準用第三十二條規定辦理。 6、拆除遷移 第三十六條 權利變換範圍內應行拆除遷移之土地改良物，由實施者公告之，並通知其所有權人、管理人或使用人，限期三十日內自行拆除或遷移；屆期不拆除或遷移者，實施者得予代為或請求當地直轄市、縣（市）主管機關代為之，直轄市、縣（市）主管機關有代為拆除或遷移之義務；直轄市、縣（市）主管機關並應訂定期限辦理強制拆除或遷移，期限以六個月為限。其因情形特殊有正當理由者，得報經中央主管機關核准延長六個月，並以二次為限。但應拆除或遷移之土地改良物為政府代管或法院強制執行者，實施者應於拆除或遷移前，通知代管機關或執行法院為必要之處理。 前項因權利變換而拆除或遷移之土地改良物，應補償其價值或建築物之殘餘價值，其補償金額由實施者查定之，代為拆除或遷移費用在應領補償金額內扣回；對補償金額有異議時，由直轄市、縣（市）主管機關核定之。 （三）更新後土地及建築物分配 1、分配價值計算依據 （1）權利變換後之土地及建築物扣除前條規定折價抵付共同負擔後，其餘土地及建築物依各宗土地權利變換前之權利價值比例，分配與原土地所有權人。（第三十一條） （2）權利變換前各宗土地及更新後建築物及其土地應有部分及權利變換範圍內其他土地於評價基準日之權利價值，由實施者委託三家以上專業估價者查估後評定之。（都市更新權利變換實施辦法第6條） （3）更新後各土地所有權人應分配之權利價值，應以權利變換範圍內，更新後之土地及建築物總權利價值，扣除共同負擔之餘額，按各土地所有權人更新前權利價值比例計算之。（都市更新權利變換實施辦法第10條） 2、分配方式 （1）實施權利變換後應分配之土地及建築物位置，應依都市更新事業計畫表明分配方式辦理；其未表明分配方式者，得由土地所有權人或權利變換關係人自行選擇。但同一位置有二人以上申請分配時，應以公開抽籤方式辦理。 （2）實施者應訂定期限辦理土地所有權人及權利變換關係人分配位置之申請；未於規定期限內提出申請者，以公開抽籤方式分配之。其期限不得少於三十日。 （都市更新權利變換實施辦法第11條） （3）更新前原土地或建築物如經法院查封、假扣押、假處分或破產登記者，不得合併分配。（都市更新權利變換實施辦法第12條） 3、差額價金（第三十一條） （1）依前項規定分配結果，實際分配之土地及建築物面積多於應分配之面積者，應繳納差額價金；實際分配之土地及建築物少於應分配之面積者，應發給差額價金。 （2）應發給之差額價金，經各級主管機關核定後，應定期通知應受補償人領取；逾期不領取者，依法提存之。 （3）應繳納之差額價金經各級主管機關核定後限期繳納。 （4）應繳納差額價金而未繳納者，其獲配之土地及建築物不得移轉或設定負擔；違反者，其移轉或設定負擔無效。但因繼承而辦理移轉者，不在此限。 4、不願參與分配或應分配之現金補償（第三十一條） （1）其不願參與分配或應分配之土地及建築物未達最小分配面積單元，無法分配者，得以現金補償之。 （2）現金補償於發放或提存後，由實施者列冊送請各級主管機關囑託該管登記機關辦理所有權移轉登記。 （3）補償之現金，經各級主管機關核定後，應定期通知應受補償人領取；逾期不領取者，依法提存之。 （四）對權利變換有異議時之處理（第三十二條） 1、權利變換計畫書核定發布實施後二個月內，土地所有權人對其權利價值有異議時，應以書面敘明理由，向各級主管機關提出，各級主管機關應於受理異議後三個月內審議核復。但因情形特殊，經各級主管機關認有委託專業團體或機構協助作技術性諮商之必要者，得延長審議核復期限三個月。 2、當事人對審議核復結果不服者，得依法提請行政救濟。 3、前項異議處理或行政救濟期間，實施者非經主管機關核准，不得停止都市更新事業之進行。 4、前二項異議處理或行政救濟結果與原評定價值有差額部分，由當事人以現金相互找補。 5、第一項審議核復期限，應扣除各級主管機關委託專業團體或機構協助作技術性諮商及實施者委託專業團體或機構重新查估權利價值之時間。 四、獎助（第四十四條） 都市更新事業計畫範圍內之建築基地，得視都市更新事業需要，依下列原則給予適度之建築容積獎勵： （一）實施容積管制前已興建完成之合法建築物，其原建築容積高於法定容積者，得依原建築容積建築。 （二）更新後提供社區使用之公益設施，該公益設施之樓地板面積不予計算容積。經政府指定額外提供之公益設施，其產權無償登記為公有者，除不計入容積外，並得適度增加其建築容積。 （三）主管機關依第六條或第七條規定優先或迅行劃定之更新地區，在一定時程內申請實施更新者，給予適度之容積獎勵。 （四）其他為促進都市更新事業之辦理，經地方主管機關報中央主管機關核准者。 （五）前四款容積獎勵後，多數原土地及建築物所有權人分配之建築物樓地板面積仍低於當地居住樓地板面積平均水準者，得適度增加其建築容積。 依第七條第一項第一款規定劃定之更新地區，於實施都市更新事業時，其建築物高度，除因飛航安全管制外，不受建築法令及都市計畫法令之建築高度限制；其建蔽率得經直轄市、縣（市）主管機關審議通過，按原建蔽率建築。 第一項建築容積獎勵辦法，由中央主管機關定之。
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